Sprzedaż mieszkania to zwykle kilka tygodni albo miesięcy pracy: trzeba ustalić realną cenę, zebrać dokumenty, dobrze pokazać lokal i bezpiecznie przeprowadzić transakcję u notariusza. Poniżej opisujemy kolejne kroki tak, jak przechodzimy je z klientami w Lesznie i okolicy.
1. Ustalenie ceny ofertowej
Od ceny ofertowej zależy, ilu kupujących w ogóle zadzwoni. Zbyt wysoka – ogłoszenie wisi miesiącami i traci świeżość. Zbyt niska – tracisz pieniądze. Przy ustalaniu ceny porównujemy:
- ceny, za które faktycznie sprzedano podobne mieszkania w okolicy (rejestr cen nieruchomości prowadzony przez urząd),
- aktualne oferty konkurencyjne – metraż, piętro, stan, rok budowy, koszty utrzymania,
- czas, w jakim podobne mieszkania znajdowały kupca.
Ważne rozróżnienie: pośrednik pomaga ustalić cenę ofertową, a operat szacunkowy – formalną wycenę, np. dla sądu albo przy podziale majątku – sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Jeśli potrzebujesz operatu, wskażemy rzeczoznawcę, z którym współpracujemy.
Co podnosi, a co obniża cenę, opisujemy w artykule Co wpływa na wartość nieruchomości w Lesznie?
2. Dokumenty
Dokumenty warto zebrać, zanim pojawi się pierwszy kupujący – część zaświadczeń dostaniesz od ręki, na inne czeka się kilka dni. Podstawowe to:
- numer księgi wieczystej,
- dokument nabycia – akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie ze wspólnoty albo spółdzielni o braku zaległości w opłatach,
- zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu,
- świadectwo charakterystyki energetycznej.
Jeśli na mieszkaniu jest hipoteka, potrzebne będzie też zaświadczenie z banku o kwocie zadłużenia i zgoda na wykreślenie hipoteki po spłacie – kupujący może wtedy przelać część ceny bezpośrednio na rachunek kredytu. Pełną listę, osobno dla mieszkania, domu i działki, znajdziesz w artykule Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości?
3. Przygotowanie mieszkania i zdjęcia
Pierwsze wrażenie kupujący wyrabia sobie na podstawie zdjęć w ogłoszeniu. Kilka prostych rzeczy robi dużą różnicę:
- porządek i mniej rzeczy na blatach, półkach i w przedpokoju – mieszkanie wydaje się większe,
- drobne naprawy: cieknący kran, odstająca listwa, przepalona żarówka,
- zdjęcia przy dziennym świetle, z odsłoniętymi oknami, z każdego pomieszczenia,
- rzut mieszkania z metrażem pomieszczeń – kupujący pytają o niego najczęściej.
Generalnego remontu przed sprzedażą zwykle nie warto robić. Kupujący i tak urządzą wnętrze po swojemu, a koszt remontu rzadko w całości wraca w cenie.
4. Ogłoszenia i prezentacje
Ofertę publikujemy na naszej stronie, na portalach z nieruchomościami i w mediach społecznościowych – ze zdjęciami, opisem, a gdy to możliwe także z krótkim filmem i modelem 3D budynku. Prezentacje umawiamy telefonicznie. Pośrednik pokazuje mieszkanie, odpowiada na pytania i od razu sprawdza, czy kupujący ma gotówkę, czy potrzebuje kredytu.
5. Negocjacje i umowa przedwstępna
Gdy kupujący jest zdecydowany, ustalacie cenę, termin wydania mieszkania i to, co w nim zostaje (np. meble kuchenne, sprzęt AGD). Warunki zapisuje się w umowie przedwstępnej. Najważniejsze kwestie:
- Forma umowy. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje obu stronom najsilniejszą ochronę – jeśli jedna strona się uchyla, druga może w sądzie domagać się zawarcia umowy sprzedaży.
- Zadatek czy zaliczka. Gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, zadatek zostaje u sprzedającego. Gdy z winy sprzedającego – sprzedający oddaje go w podwójnej wysokości. Zaliczka podlega zwrotowi.
- Kredyt kupującego. Warto wpisać termin na uzyskanie decyzji kredytowej i to, co się dzieje, gdy bank odmówi.
6. Akt notarialny i przekazanie mieszkania
Umowę sprzedaży zawiera się u notariusza w formie aktu notarialnego. Notariusz sprawdza księgę wieczystą i dokumenty, odczytuje akt i wysyła wnioski do sądu wieczystoksięgowego. Taksę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych (2% przy zakupie z rynku wtórnego; kupujący pierwsze mieszkanie może być z niego zwolniony) zwyczajowo płaci kupujący – podział kosztów i tak dobrze ustalić wcześniej, w umowie przedwstępnej.
Po podpisaniu aktu spisujecie protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników i przekazujecie klucze. Umowy na prąd, gaz i internet trzeba przepisać albo wypowiedzieć.
Podatek po sprzedaży
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś, od dochodu płaci się 19% podatku. Można go uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży (tzw. ulga mieszkaniowa). Przy mieszkaniu ze spadku 5 lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę. Sprzedaż wykazuje się w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Szczegóły swojej sytuacji warto sprawdzić z doradcą podatkowym.
Sprzedajesz mieszkanie w Lesznie lub okolicy?
Porozmawiajmy o cenie i kolejnych krokach – zgłoś nieruchomość albo zadzwoń. Kupującym pomagamy też w kredycie, co często przyspiesza transakcję.